・現在の家を建て替えたい

・敷地が広いので空いているところに家を建てたい

・親戚から土地を譲ってもらえる

そんな「土地あり」で新築をご計画中のお客様に向けて、今回は所有している土地で新築を計画する際に必要な「敷地調査」について解説します。

土地を持っている方が、まずやるべきことが「敷地調査」です。

敷地調査とは、その名の通り敷地を調査し、その土地に問題なく家が建てられるかを見極めることです。せっかくマイホームの計画を進めていても、そこに家が建てなければ水の泡になってしまいます。

実は土地を購入する場合は、不動産売買契約の前に義務付けられている「重要事項説明」で「敷地調査」に相当する内容の説明がなされますが、「土地あり」の場合はそれがありません。よって「敷地調査」が非常に重要になるのです。

今回は敷地調査の内容や疑問点などをしっかり解決していきます。

敷地調査とは

敷地調査は2種類の調査に分けられます。

①現地調査

現地の状況や周辺環境を見て、建てられるかを判断する調査です。また、土地の現況から、建物を建てるためにはどのような工事が必要かを見極めます。

②役所調査

土地が建っている地域の役所に行き、様々な制限を確認する調査です。法例だけでなく道路や水道の状況も把握し、問題なく建築ができるのかをチェックします。

これら2つの調査をクリアしないと家は建てられません。また、家を建てるのに条件がある場合は、調査をすることで具体的にどのような手続きや工事をすればいいかを明確にできます。

敷地調査で土地のどんなことがわかるの？

では敷地調査をするとどのようなことがわかるのか、詳しく確認していきましょう。

現地の状況

現地がどのような状況なのかがわかります。具体例を一部紹介します。

• 土地と道路・隣地の高低差はどのくらいあるか
• 土地がどのように使われているか（駐車場ならアスファルトを剥がす、木があるなら伐根する必要がある等）
• 壊したり撤去する必要がある物があるのか（倉庫、井戸、ブロック塀など）
• 土地の境界に杭はあるか

また、現地に行って実際に土地を見ることで、間取り作りの参考になることも多いです。

次のようなポイントをチェックします。

• 周りの景色
• 隣地の建物の雰囲気・配置・高さ・窓の位置
• 車通りの多さ

図面などではわからなかった細かい状況を、現地調査でしっかりと把握します。

土地にかかる制限

役所に行って調査することで、土地にかかる制限を把握することができます。こちらも具体例を一部紹介します。

• 用途地域は何か（用途地域によって建物の高さなどに制限が出ます）
• 容積率や建ぺい率など、建物の大きさに関わる数値はどのくらいか
• 土地に接している道路は建築基準法上の道路として認められているか
• 準防火地域など、そのエリアだけの制限はないか

基本的に建てられないエリアの場合は、どのような申請をすれば建てることができるのかなどの協議も必要です。

他にも様々なことを調査する必要があります。これを自分でやるには大変ですので、必ず専門家にお願いしましょう。

ライフライン

ライフラインとは、生活していくうえで必須な電気や水道のことです。電線がないと家の中に電気は取り込めませんし、道路に水道管が埋まってないと水を引き込むことができません。

また、下水もエリアによって排水方法が様々なので、しっかりとチェックする必要があります。

ライフラインに関しては、現地を見ればわかる情報と役所に行かないとわからない情報がありますので、ダブルでチェックが必要です。

電気・ガス・上下水道がすべて問題なく引き込める状況なら問題ありません。しかし、引き込めない場合は、どのような協議や工事が必要なのかを知る必要があります。

土地にかかる費用

敷地調査が完了したら、土地にかかる費用を算出します。

土地にかかる費用とは以下のような項目です。

• 土地の造成費用（建物を建てられるように土地を整える費用）
• 水道引き込み費用（敷地内に水道管を引き込む費用）
• 測量や分筆費用（土地の広さが明確でなかったり、土地を分ける場合に必要）
• 開発や地目変更などの手続き費用（土地によっては必要）
• 地盤改良の費用（敷地調査時に結果がわからないときは予算取りをしておきます）

他にも土地によって様々な費用がかかります。土地を持っていても建物を建てられる状態にするまでに、数百万円かかるお客様も中にはいらっしゃいます。

資金計画も大きく変わってしまいますので、必ず早めに敷地調査を行いましょう。

敷地調査でかかる費用は？

これだけたくさんのことを調べてもらえる敷地調査はいくらかかるのでしょうか。

答えは住宅会社によって異なります。

無料の会社もあれば、数万円かかる会社もあるのです。

ちなみにセンチュリーハウスでは、敷地調査は無料で承っています。

マイホームづくりの第一歩である敷地調査は早めにすべきです。

センチュリーハウスでは経験豊富なスタッフが、無料で責任を持って調査し、わかりやすくご説明します。

ぜひ安心してご依頼ください。

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センチュリーハウス 不動産部 宅地建物取引士